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“反向”发展,浙江房市率先走入调整期

时间: 2019-08-02 00:05:38  来源:   责任编辑:站内   点击:122   审核人: 

 

“反向”发展,浙江房市率先走入调整期 统计显示,今年一季度,浙江省房地产开发投资为265.3亿元,同比增长仅2.2%,增幅回落14.5个百分点。在同期全国商品房开发投资增幅超过20%的火热形势面前,浙江房市呈现出明显的"反向"发展特征。

究竟是前几年开发供应"过度",还是当前市场需求"不足",个中原因尚待观察。数据中的现实是,曾经引领业内潮流的浙江房地产市场已经率先走入调整期。

浙江房市“反向”发展

在市场近乎原位盘整了近一年之后,浙江的房产商和投资者听到的仍然是一个负面消息。

4月中旬,浙江省统计局出具了一份对2005年及今年一季度全省房地产投资情况的分析。分析表明,近两年来,作为房地产市场"先行指标"的土地开发、购置面积一直呈现缩减态势,表明市场对房市的预期已发生明显变化,房地产业正在走向而不是走出调整期。

其中,浙江省房地产土地开发面积从2004年出现下降,2005年完成1245.9万平方米,比上年下降21.3%,今年一季度完成240.3万平方米,下降了11.2%。土地购置面积的下降在2003年就已显现,2003年、2004年、2005年和分别下降6.4%、21.5%、24.5%,今年一季度为325.4万平方米,比去年同期又下降18.6%。

浙江房地产市场在2000年左右率先启动后,房地产开发投资、房屋销售价格一路走高,其中杭州、温州等中心城市的房价直追上海、北京。在今年一季度全国房地产开发完成房屋施工面积同比增长23.3%、开发土地面积增长53.3%的现实面前,浙江房地产业的反向发展有着什么样的预意?

数据中的现实

与其说浙江的现状是中央加强房地产行业宏观调控的结果,不如说这是经济发展的节奏使然。

新世纪初,当我国迎来一轮"经济热跑"和城市扩张潮时,浙江经济和浙江房地产市场一马当先,处于"领跑"位置,2001年浙江省房地产土地购置面积增长幅度为30%,2002年增幅更是达到50%。2003年后局部过热出现,经济需要展开微调,市场嗅觉相对灵敏的浙江率先"嗅"到了这一点,土地购置面积自然回落。

开发投资如此,消费市场也是如此。在"炒风"盛行时期,无论是交易税的出台,还是按揭首付乘数的提高,都抑制不了购房者"击鼓传花"的热情。当外界凉风吹过,大脑归于平静,真正的有效需求也就"水落石出"了。

浙江省统计局的分析表明,目前房地产市场观望气氛越来越浓厚,2005年浙江商品房销售面积只比上年增长0.8%,其中住宅增长0.4%,商业营业用房下降了6.7%,反映当年销售情况的预售面积则下降了20.1%。今年一季度,商品房销售面积出现大幅下降,降幅达到37.6%。从个人住房贷款来看,2003年、2004年、2005年的贷款余额增幅持续下降,分别为55.2%、43.1%、18.4%。

在这种新的供求关系里,市场继续萎缩。2005年末,浙江省商品房的空置率达到了17.1%,到今年3月末,商品房面积比去年同期又增长1.3倍。房屋销售价格的涨幅明显回落,去年浙江四个季度的涨幅分别为13.5%、12.1%、8.5%和4.6%,今年一季度走低至2.6%,其中杭州市涨幅仅为2.3%,在全国69个大中城市中列第53位,温州市下降了2.4%,目前已是连续6个月下降。

调整非坦途

今年我国经济开局良好,作为第四大经济强省的浙江一季度完成生产总值3319亿元,比去年同期增长14.4%。人们相信,持续扩大的消费需求,稳健运行的经济金融,必然会为房地产业带来新的市场支撑。但是,正如浙江经济结构所面临的调整压力一样,迎接房市的也不会是坦途。

一个市场要持续稳定发展,必须挤掉"泡沫"。虽然由于土地、原材料、人工价格的不断上涨和新材料新技术的使用在推动开发成本上升,使房屋价格总体上呈现上升的趋势,但是价格过度背离价值势必会抑制市场需求。"十五"时期浙江房屋工程造价增长平稳,每平方米竣工价值(不含土地价值)增长5.6%,同期商品房销售价格年均增长达14.6%,大中城市的房价虚高现象还要突出。

浙江省统计局认为,目前房地产市场供给仍明显存在结构错位问题,尤其是中低价位、中小户型商品住房供不应求。尽管政府采取了经济适用房政策来解决低收入者的住房问题,但短期内改变不了"僧多粥少"的局面。前五年浙江的经济适用房累计竣工面积为789.9万平方米,只占全部住宅竣工量的6.5%。

统计部门提出,扩大市场需求的关键在于合理定价问题,应通过加强测算监督,对销售价格远超过成本的予以制止甚至惩罚,使房价还原真实。政府还可以采取对低收入者实行货币补贴的办法来活跃二手房市场,实现一、二级市场的联动。从长远来看,还须加大普通商品房的市场占有率,逐步形成以普通商品房为主的多层次住房供应体系。

对于浙江的房市而言,调整已经开始,从去年商品房销售面积陷入停顿般地增长再到今年一季度变为大幅下降即是明证。市场需要的不仅是结构的调整,也需要经营秩序的规范整顿,这是投资者、房地产开发商乃至地方政府都必须正视的现实。


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